Quyền và hạn chế pháp lý của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2026: được làm gì, không được làm gì

Khung pháp lý riêng dành cho người nước ngoài

Người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam chịu sự điều chỉnh của một khung pháp lý có nhiều điểm khác với nước họ, và cũng khác với quyền của công dân Việt Nam. Bên cạnh các quy định chung, pháp luật Việt Nam có nhiều quy định riêng cho người nước ngoài về lao động, đầu tư kinh doanh, sở hữu nhà ở, xuất nhập cảnh và cư trú. Nắm rõ những khác biệt này là điều kiện để ổn định cuộc sống và tuân thủ pháp luật tại Việt Nam trong năm 2026.

Nhà nước vừa giữ chủ quyền chặt chẽ đối với hệ thống pháp luật, vừa tạo điều kiện cho đầu tư nước ngoài và người nước ngoài cư trú. Sự cân bằng này tạo ra một hệ thống quy định khá nhiều tầng nấc, có lúc khó hiểu với người mới đến. Không ít người chỉ biết đến một hạn chế cụ thể khi đã thực hiện giao dịch hoặc hoạt động trái quy định và phải xử lý hậu quả tốn kém.

Quyền làm việc và giấy phép lao động

Người nước ngoài làm việc tại Việt Nam về nguyên tắc phải có giấy phép lao động, trừ các trường hợp được miễn hoặc không thuộc diện cấp theo quy định (ví dụ một số trường hợp là thành viên góp vốn, chủ sở hữu có phần vốn góp theo mức luật định, di chuyển nội bộ doanh nghiệp, kết hôn với công dân Việt Nam và sinh sống tại Việt Nam…, khi đó vẫn cần thủ tục xác nhận theo quy định). Theo Nghị định 219/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 07/8/2025), giấy phép lao động do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (cơ quan được giao) cấp theo đề nghị của người sử dụng lao động tại Việt Nam.

Thủ tục không chỉ là nộp một lá đơn. Người sử dụng lao động phải giải trình nhu cầu sử dụng lao động nước ngoài cho vị trí đó; từ Nghị định 219/2025/NĐ-CP, nội dung giải trình được tích hợp ngay trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép lao động thay vì làm một thủ tục riêng trước. Người lao động thường phải có giấy chứng nhận sức khỏe, phiếu lý lịch tư pháp, văn bằng và giấy tờ chứng minh kinh nghiệm; giấy tờ công nước ngoài phải có chứng nhận Apostille (nếu nước cấp áp dụng Công ước Apostille với Việt Nam, từ ngày 11/9/2026) hoặc được hợp pháp hóa lãnh sự, và dịch sang tiếng Việt. Theo Bộ luật Lao động 2019, thời hạn giấy phép lao động tối đa 02 năm và chỉ được gia hạn một lần, tối đa 02 năm.

Việc tự kinh doanh của người nước ngoài bị giới hạn: người nước ngoài không thể đơn giản đăng ký hộ kinh doanh như công dân Việt Nam, mà thường phải hoạt động thông qua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc làm việc cho doanh nghiệp Việt Nam. Các hình thức làm tự do, tư vấn độc lập hay làm việc từ xa cho doanh nghiệp nước ngoài khi đang ở Việt Nam là vùng cần đánh giá cẩn thận từng trường hợp về giấy phép lao động, thị thực và nghĩa vụ thuế. Làm việc không có giấy phép lao động (khi thuộc diện phải có) có thể bị xử phạt hành chính và bị trục xuất.

Sở hữu nhà ở và bất động sản

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; ngay cả công dân Việt Nam cũng không "sở hữu đất" mà có quyền sử dụng đất. Cá nhân người nước ngoài không được nhận quyền sử dụng đất ở theo cách như công dân Việt Nam, nhưng được sở hữu nhà ở trong một số trường hợp theo Luật Nhà ở: cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có thể mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Quyền sở hữu này có giới hạn: người nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư, và đối với nhà ở riêng lẻ thì không quá 250 căn trên địa bàn một đơn vị hành chính cấp xã có số dân tương đương một phường. Thời hạn sở hữu của cá nhân nước ngoài tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn một lần theo quy định. Trước khi mua, cần kiểm tra dự án có thuộc diện cho phép người nước ngoài sở hữu và còn trong "hạn mức" hay không, vì mua sai đối tượng có thể không được cấp giấy chứng nhận.

Thuê nhà dài hạn vẫn là lựa chọn phổ biến. Hợp đồng thuê nên được lập bằng văn bản, ghi rõ thời hạn, giá thuê, điều kiện chấm dứt; cần kiểm tra giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/quyền cho thuê của bên cho thuê. Người nước ngoài thuê nhà phải được khai báo tạm trú theo quy định (thường do chủ nhà hoặc cơ sở lưu trú thực hiện).

Thành lập doanh nghiệp và đầu tư

Nhà đầu tư nước ngoài có thể thành lập tổ chức kinh tế (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) tại Việt Nam theo Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 (có hiệu lực từ 01/3/2026, thay thế Luật Đầu tư 2020) và Luật Doanh nghiệp. Luật mới cho phép nhà đầu tư nước ngoài đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường thành lập doanh nghiệp trước khi có dự án đầu tư; khi thực hiện dự án vẫn phải làm thủ tục Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nếu thuộc diện phải cấp. Tuy nhiên, có Danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài: một số ngành chưa được tiếp cận, một số ngành được tiếp cận có điều kiện (về tỷ lệ sở hữu, hình thức đầu tư, phạm vi hoạt động, đối tác Việt Nam…). Cần rà soát ngành nghề và cam kết quốc tế của Việt Nam (WTO, các FTA) trước khi lập kế hoạch đầu tư.

Thủ tục thường gồm cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với dự án thuộc diện phải cấp) và Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; thời gian thực tế phụ thuộc ngành nghề, địa phương và độ hoàn chỉnh của hồ sơ. Doanh nghiệp phải có người đại diện theo pháp luật cư trú tại Việt Nam theo quy định và trụ sở chính tại Việt Nam. Sau khi thành lập là các nghĩa vụ định kỳ: báo cáo tài chính, kê khai thuế, báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư và các báo cáo chuyên ngành.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải tuân thủ pháp luật lao động như mọi doanh nghiệp: giao kết hợp đồng lao động, đóng bảo hiểm xã hội, bảo đảm an toàn vệ sinh lao động, sử dụng tiếng Việt trong văn bản giao dịch với cơ quan nhà nước. Một số ngành có điều kiện riêng. Vi phạm có thể bị xử phạt, đình chỉ hoạt động hoặc thu hồi giấy phép.

Cư trú và xuất nhập cảnh

Người nước ngoài phải luôn có giấy tờ cư trú hợp lệ (thị thực, thẻ tạm trú hoặc thẻ thường trú) phù hợp với mục đích nhập cảnh, vì tình trạng cư trú ảnh hưởng trực tiếp đến quyền làm việc và các giao dịch. Thẻ tạm trú được cấp cho một số đối tượng theo Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam — như nhà đầu tư, người lao động có giấy phép lao động, thân nhân đi cùng, người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam… — với thời hạn khác nhau tùy diện (có diện đến 10 năm đối với nhà đầu tư có mức vốn góp lớn).

Ở quá thời hạn tạm trú là vi phạm hành chính: theo Nghị định 282/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 15/12/2025), mức phạt từ 500.000 đến 2.000.000 đồng nếu quá hạn dưới 16 ngày và tăng dần theo thời gian quá hạn; ngoài ra có thể bị buộc xuất cảnh hoặc trục xuất và ảnh hưởng đến các lần nhập cảnh sau. Việc "xuất cảnh rồi nhập cảnh lại" liên tục để kéo dài thời gian ở không phải là giải pháp bền vững; cơ quan quản lý xuất nhập cảnh có quyền xem xét mục đích nhập cảnh. Cách đúng là chọn loại thị thực hoặc thẻ tạm trú phù hợp với mục đích thật sự (lao động, đầu tư, thăm thân…).

Kết hôn với công dân Việt Nam mở ra diện thị thực/thẻ tạm trú thăm thân và một số quyền lợi khác, nhưng quan hệ hôn nhân phải được đăng ký hợp lệ (đăng ký kết hôn tại Việt Nam hoặc ghi chú kết hôn đã đăng ký ở nước ngoài). Thừa kế, chia tài sản chung, ly hôn có yếu tố nước ngoài được giải quyết theo pháp luật về hôn nhân gia đình, dân sự và tố tụng dân sự, có xét đến nơi có tài sản và quy định chọn luật áp dụng.

Hoạt động chính trị, tôn giáo và xã hội

Người nước ngoài tại Việt Nam có nghĩa vụ tôn trọng pháp luật và phong tục, tập quán Việt Nam. Các hoạt động như tổ chức tụ tập đông người, hoạt động báo chí không có giấy phép, hoạt động của tổ chức phi chính phủ chưa đăng ký có thể bị xử lý theo quy định; trường hợp vi phạm nghiêm trọng có thể bị trục xuất. Nội dung đăng tải trên mạng xã hội cũng chịu sự điều chỉnh của pháp luật về an ninh mạng.

Người nước ngoài được tự do tín ngưỡng, tôn giáo và được sinh hoạt tôn giáo tại cơ sở tôn giáo hợp pháp theo Luật Tín ngưỡng, tôn giáo. Việc tổ chức sinh hoạt tôn giáo tập trung riêng, truyền giáo hay mời chức sắc nước ngoài vào hoạt động phải đáp ứng điều kiện và thủ tục đăng ký/chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.

Tài chính, ngân hàng và thuế

Người nước ngoài được mở tài khoản thanh toán tại ngân hàng ở Việt Nam với giấy tờ cư trú hợp lệ. Việc mua, chuyển, mang ngoại tệ ra nước ngoài chịu sự quản lý ngoại hối: cần có chứng từ chứng minh nguồn tiền và mục đích hợp pháp (ví dụ thu nhập từ tiền lương đã nộp thuế, tiền bán tài sản…), và có mức ngoại tệ tiền mặt phải khai báo hải quan khi xuất nhập cảnh.

Về thuế thu nhập cá nhân: người có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt, hoặc có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam theo quy định, là cá nhân cư trú và phải nộp thuế trên thu nhập toàn cầu; cá nhân không cư trú chỉ nộp thuế trên thu nhập phát sinh tại Việt Nam. Cá nhân cư trú có nghĩa vụ quyết toán thuế năm (trừ trường hợp được ủy quyền quyết toán hoặc không phải quyết toán) và có thể được khấu trừ số thuế đã nộp ở nước ngoài theo hiệp định tránh đánh thuế hai lần. Vi phạm nghĩa vụ thuế bị phạt, tính tiền chậm nộp; trốn thuế với quy mô lớn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Những điểm cần nhớ để tuân thủ

Pháp luật áp dụng cho người nước ngoài tại Việt Nam thay đổi thường xuyên và việc thực thi có thể khác nhau giữa các địa phương. Những lĩnh vực quan trọng nhất cần theo dõi là giấy phép lao động và giấy tờ cư trú, giới hạn sở hữu nhà ở, điều kiện đầu tư theo ngành nghề và nghĩa vụ thuế. Nên có luật sư tư vấn đồng hành để cập nhật kịp thời các quy định chuyên ngành.

Rà soát tuân thủ định kỳ giúp phát hiện rủi ro trước khi thành vấn đề. Nhiều người gặp rắc rối chỉ vì dựa vào giả định của mình về tình trạng pháp lý mà không kiểm tra quy định hiện hành. Tham vấn pháp lý chủ động bao giờ cũng rẻ hơn xử lý hậu quả.

Hỏi đáp nhanh

Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam không?

Có, trong giới hạn. Cá nhân nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở thương mại trong dự án (trừ khu vực quốc phòng, an ninh), không quá 30% căn hộ mỗi tòa chung cư, thời hạn tối đa 50 năm và có thể gia hạn.

Giấy phép lao động có thời hạn bao lâu?

Tối đa 02 năm và có thể gia hạn một lần theo quy định hiện hành; thời hạn cụ thể còn phụ thuộc hợp đồng lao động hoặc văn bản cử sang làm việc.

Khi nào người nước ngoài phải nộp thuế trên thu nhập toàn cầu tại Việt Nam?

Khi là cá nhân cư trú: có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên trong năm dương lịch hoặc 12 tháng liên tục, hoặc có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam theo quy định.

Luật nào điều chỉnh đầu tư nước ngoài tại Việt Nam?

Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/3/2026) cùng Luật Doanh nghiệp. Việt Nam không có một "Luật Đầu tư nước ngoài" riêng.

Ai được cấp thẻ tạm trú?

Một số diện theo luật như nhà đầu tư, người lao động có giấy phép lao động, thân nhân đi cùng, người nước ngoài là vợ/chồng/con của công dân Việt Nam…; thời hạn thẻ khác nhau theo từng diện.